Moja pierwsza nieruchomość na wynajem: nie jest to świetna inwestycja

Aktualizacja: Jak się okazuje, ta nieruchomość na wynajem to naprawdę świetna inwestycja. Pustostany się zmniejszyły, czynsz został podniesiony o 100 dolarów, a wydatki na naprawy i konserwację były minimalne. Zobacz moją aktualną analizę przepływów pieniężnych tutaj wykazujące zwroty około 10% (nawet z uwzględnionymi płatnościami głównymi).

Szukasz swojej pierwszej nieruchomości na wynajem? Sprawdź nasze Jak znaleźć nieruchomości do wynajęcia? przewodnik lub rozpocznij wyszukiwanie nieruchomości w Roofstock.

Poprzednia aktualizacja: Niektórzy sugerowali, abym usunął kapitał z tego wydatku, ponieważ wraca on do mnie w formie kapitału własnego. Kwota główna wynosi średnio 207 USD miesięcznie w 2012 r., co oznacza, że ​​moje całkowite roczne wydatki wynoszą 17 940 USD – 2484 USD = 15 456 USD. Przyniosłoby to zwrot w wysokości 10% przy 0% współczynniku pustostanów. Czy to odpowiedni sposób obliczania zwrotu?

Czy jesteś zainteresowany posiadaniem nieruchomości na wynajem do stworzenia? dodatkowy przepływ gotówki?

Cóż, śledźcie mnie przez kilka następnych tygodni i miesięcy i patrzcie, jak popełniam dla was wszystkie błędy nowicjuszy.

Oficjalnie jestem właścicielem nieruchomości na wynajem. Oto statystyki dotyczące mojej wynajmowanej jednostki:

• 2182 stóp kwadratowych kamienicy
• 3 sypialnie i 2,5 łazienki
• Zbudowany w 2007 roku
• Doskonały okręg szkolny

Ta nieruchomość ma wiele zalet: dobre szkoły, niska przestępczość, mnóstwo pracy, szybki dostęp do sklepów, edukacji i miasta. To także kamienica, więc konserwacja byłaby tylko wewnątrz.

Zakup

Nie ma nic ekscytującego w zakupie naszej wypożyczalni. To właściwie nasz stary dom. Właśnie kupiliśmy nowe miejsce i postanowiliśmy zachowaj tę nieruchomość jako wynajem?. Kupiliśmy tę nieruchomość na wynajem w 2007 za 205 000, obniżając o 20%. My refinansowany w sierpniu 2011 z powrotem do 30 lat w nowym tempie 4,875%. Obecna kwota wypłaty wynosi 156 004,31. Zillow.com wycenia nieruchomość na 197 800 USD. Dlatego można powiedzieć, że obecnie zainwestowałem 41 796 USD w tę nieruchomość.

Nieprzestrzeganie zasady 1%

Dobrą zasadą przy ocenie swojej pierwszej wynajmowanej nieruchomości jest sprawdzenie, czy spełnia ona zasadę 1%. Czy cena, jaką możesz wynająć nieruchomość za każdy miesiąc, wynosi co najmniej 1% ceny zakupu nieruchomości. Dla wielu specjalistów z branży nieruchomości jest to sposób na szybkie sprawdzenie, czy nieruchomość będzie w stanie wyprodukować a dodatni przepływ środków pieniężnych rocznie.

Stosując tę ​​zasadę, moja jednostka została zakupiona za 205 000 USD i powinna być w stanie wynająć za 2050 USD miesięcznie. Niestety nie jestem w stanie za tyle go wynająć. Powinienem być w stanie zarabiać 1750 USD miesięcznie, czyli 0,85%. To nie jest złe, ale daje mi do zrozumienia, że ​​może być blisko, czy mogę spieniężyć tę nieruchomość. Niektórzy sugerowali, że 0,7% jest absolutnym punktem odcięcia przy wstępnej ocenie nieruchomości.

A co ze zwrotem?

Jeśli chodzi o oczekiwany zwrot, po pierwsze inwestycje w nieruchomości będzie go przycinać. Nieruchomość powinna wynająć za 1750 USD na podstawie tego, co widzę z podobnymi jednostkami w okolicy.

Dochód z wynajmu brutto

Czynsz – 1 750

• x 10,5 miesiąca (10% wakatów) = 18 375 USD

Alternatywne wskaźniki pustostanów

• x 11 miesięcy (7,5% wakatu) = 19 250 $
• x 12 miesięcy (0% wakatów) = 21 000 $

Wydatki

• Kredyt hipoteczny – 842 $
• Podatki od nieruchomości – 353
• HOA – $175
• Ubezpieczenie 25
• Naprawa i konserwacja 100 USD*

• Razem = 1495 USD

• x 12 miesięcy = 17 940 USD

*Opłaty HOA obejmują pielęgnację trawnika i zewnętrzne naprawy strukturalne.

Dochód z wynajmu netto

Teraz odejmijmy nasze wydatki od dochodu brutto i określmy nasz dochód netto oraz potencjalny zwrot z inwestycji.

Roczny dochód netto z wynajmu = 18 375 USD – 17 940 USD = 435 USD

• Zwrot z inwestycji = 435 USD / 41 796 USD (środki pieniężne zainwestowane w wynajem) = 1,04%

Alternatywne wskaźniki pustostanów

• Zwrot z 7,5% wakatu = 1310 USD / 41 796 USD = 3,13%
• Zwrot z 0% wakatu = 2060 USD / 41 796 USD = 4,93%

Opierając się na tych liczbach, wygląda na to, że w pierwszym roku mógłbym zarobić od 400 do 2000 dolarów. Zwroty mogą być gorsze, ale są dość złe, biorąc pod uwagę pieniądze, które w nich zawiązałem, dług, który mam, i ilość czasu, którą poświęcam na zarządzanie nim. Zwroty nie zbliżają się do 10% sugerowanych przez Jima Randela w jego książce na temat nieruchomości inwestycyjne.

Alternatywnie, mógłbym wziąć 41 796 $ i zarobić 1,25% na ubezpieczonym koncie oszczędnościowym online FDIC już teraz. Mógłbym również wziąć to i zainwestować na rynku i uzyskać znacznie wyższy zwrot bez żadnego wysiłku.

Najważniejsze jest to, że nawet jeśli ta nieruchomość działa z najwyższym potencjałem (tj. Brak poważnych napraw i długich wakatów), nadal nie jest to tak duży zwrot z moich pieniędzy. Mam potencjalną wdzięczność, aby oczekiwać pewnego dnia, ale to może być mrzonka.

Przypuszczam, że mógłbym podnieść cenę wynajmu do 1800 USD, ale to tylko dodatkowe 500 USD i prawdopodobnie wydłużyłoby mój czas wakatu.

Jakie są twoje myśli, chłopaki i dziewczęta? Czy powinienem zatrzymać nieruchomość na tego typu zwrot? Czy jest coś, czego mi brakuje? Czy mogę w jakiś sposób zwiększyć zwrot z nieruchomości (dodając wartość lub zwiększając dźwignię)?

Wypożycz kolekcję	Bezpłatnie ACH 2,99 USD Ekspresowa płatność	2 USD ACH Opłata Opłata 3,5% za kartę kredytową lub debetową	0,050 $ Płatności EFT Opłata 2,75% za kartę kredytową
Czas wpłaty	4-5 dni ACH 3 dni ekspresowe	Trzy dni	1-2 dni
Ogranicz płatności częściowe	Koniec najmu	tak	tak
Wiele kont depozytowych	tak	tak	Tak, za dodatkową opłatą
Opłaty za automatyczne spóźnienie	Naprawiony	Stała lub %	Naprawiony
Sprawdzenie w tle	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Podstawowe badanie przesiewowe: 15 USD Premia: 18 USD
Kontrola kredytowa	$24.99-$39.99	$35	Część badania przesiewowego (powyżej)
Dzierżawa cyfrowa	Nie	Część płatnych planów	Do dyspozycji
Ubezpieczenie Najemcy	Do dyspozycji	Do dyspozycji	Do dyspozycji
Zacznij korzystać z Cozy	Stwórz konto za darmo	Rozpocznij bezpłatny okres próbny z Buildium

O Philipie Taylorze, CPA

Philip Taylor, aka „PT”, jest CPA, blogerem, podcasterem, mężem i ojcem trójki dzieci. PT jest również założycielem i dyrektorem generalnym konferencji i targów branży finansów osobistych, FinCon.

Stworzył Part-Time Money® w 2007 roku, aby dzielić się swoimi radami na temat pieniędzy, być odpowiedzialnym (gdy spłacić ponad 75 tys niezależność.