Hur jag tjänar över 250 000 dollar per år i fastighetsinvesteringar

Följande är ett gästinlägg från min vän Eric Moorman, som har gjort ett dödande i småstadens fastighetsinvesteringar.

Jag har varit fastighetsinvesterare på heltid i många år nu. Jag kom igång med en blandning av desperat behov (en magisterexamen, inget jobb och inga pengar) och löftet om enorma vinster utan erfarenhet eller startpengar.

Jag hade aldrig gått en fastighetsklass och hade ingen aning om hur jag skulle fixa något. Jag hade inte ens eller visste det hur man investerar med $ 1000! Den enda fördelen jag hade var en far som var en fantastisk mentor, den typiska entreprenören.

Naturligtvis finns det nu enklare sätt att börja investera i fastigheter. Online fastighetsinvesteringssajter som Fundrise låter dig investera en liten summa pengar för att få exponering för fastighetsinvesteringar över hela landet. Online fastighetsinvesteringar är nu ett utmärkt sätt att tjäna pengar på fastigheter och bygga långsiktig, passiv rikedom.

Men när du hör kan du köpa hus utan pengar, tro det. Idag vill jag dela med mig av de fyra bästa sätten att tjäna pengar på fastigheter, med positiva och negativa för var och en.

4 sätt att tjäna pengar på fastighetsinvesteringar

1. Online fastighetsinvesteringar
2. Lease med köpoption
3. Alternativ en fastighet
4. Sälj partihandel

Innan jag sätter igång, låt mig säga att jag bara kommer att ge en extremt grundläggande förklaring av dessa idéer.

Jag skulle lätt kunna skriva en bok om var och en ensam, men här är bara benen för att investera utan pengar eller kredit. Här är en annan bra läsning från Jeff on the bästa kortsiktiga investeringar där ute, så kolla in det också!

1. Online fastighetsinvesteringar

Online -investeringssajter har förändrat spelet de senaste åren. Med dessa webbplatser kan du äga andelar av fastighetsprojekt. Vad detta innebär är att du kan få exponering för fastigheter, men du behöver inte komma med stora summor kapital eller hantera hyresgäster. Detta är strikt passiv inkomststrategi.

Fundrise är mitt toppval i denna kategori eftersom du kan börja med väldigt lite pengar och du inte behöver vara en ackrediterad investerare. För andra webbplatser måste du intyga att du har ett nettovärde över ett visst belopp eller tjänar en viss summa pengar per år.

Här är en länk till vår fullständiga Fundrise Review.

Hur det fungerar

Med Fundrise kan du börja med så lite som $ 500. Du öppnar ett konto och väljer bland ett antal portföljalternativ. Fundrise tar ut en förvaltningsavgift på cirka 1% per år, vilket är ganska lågt jämfört med andra optioner, och 2019 års avkastning var 9,47%.

Vad du får

Genom att investera på detta sätt får du massor av frihet och du exponeras för fastighetsklassen med mycket lite pengar eller ansträngning.

Vad du riskerar

Du får inte riktigt använda någon lokal expertis du kan ha, och du behöver inte nödvändigtvis den stolthet som kommer från att besöka ett fastighetsprojekt som du helt äger, förbättrar och lätt kan se. För vissa människor är det en stor dragning att investera på gammaldags sätt!

2. Lease med köpoption

Det andra sättet jag tjäna pengar på fastigheter som jag vill bryta ner för dig är att förvärva en fastighet med hjälp av ett ”hyresavtal med köpoption.”

Hur det fungerar

Det är här du hyr en fastighet av en säljare för en viss summa pengar varje månad, med ensamrätt att köpa fastigheten inom en viss tidsram.

Det finns ingen avslutning i början av denna transaktion, helt enkelt ett kontrakt som anger avtalet.

Nu när du har ett kontrakt med din säljare hittar du en "hyresgästköpare" för att flytta in i fastigheten. Du tecknar ett hyresavtal med köpoption hos dem, och därför har du ett smörgåsuthyrningsalternativ.

Din hyresgästköpare kommer att ge dig en icke-återbetalningsbar deposition för deras exklusiva rätt att välja fastigheten till ett fast pris för en viss tid och betala dig ett månadshyresavtal medan de bor i fastigheten.

Som en sidoanteckning skriver jag aldrig på något eller utför några fastighetstransaktioner utan att min advokat granskar dokumenten. Det är värt extra pengar, lita på mig. Vi kommer att prata mer om vikten av advokater i ett annat inlägg.

Som jag sa är det mycket mer som går ut på att sätta ihop en leasingalternativstransaktion, men det är i princip hur det fungerar. Det finns flera positiva och negativa sidor med denna typ av transaktioner. Låt oss ta en minut att titta på några. Låt oss först titta på det positiva.

Vad du får

Du har förvärvat en fastighet utan pengar och tjänat pengar från din hyresgästköpare med sin icke-återbetalningsbara deposition, samt deras månatliga betalning (Du bör alltid tjäna pengar på den månatliga spridningen mellan din köpare och säljare.)

Proffstips: Jag har en regel om minst $ 200 positivt kassaflöde i månaden per fastighet. Jag har några så höga som $ 600, men som regel gillar jag att ha minst $ 200 per hus varje månad. I teorin kommer din hyresgästsköpare någon gång att gå till en bank och ta ut dig, och du kommer att tjäna en stor del pengar när han/hon gör det!

Vad du riskerar

Här är verkligheten, och något du inte kommer att höra vid en majoritet av fastighetsinvesteringsseminarier, där den enskilde som talar försöker sälja sitt program till dig.

Nittio procent av tiden är dina hyresgästköpare B & C -kreditköpare. De lockas av ditt "Rent to Own" -program eftersom ingen bank någonsin skulle låna dem pengar.

I denna ekonomi och marknad är dessa köpare överallt.

Verkligheten är att få av dem (bara 10% enligt min erfarenhet) faktiskt städa upp sin kredit och sluta köpa huset. Du kommer också att ha ett stort antal som du kommer att tvingas vräka ut som kommer att riva fastigheten. Jag säger detta inte för att skrämma dig, utan för att förbereda dig om det här är det fastighetsfordon du väljer att följa.

Om du gör detta, se till att du får en enorm Option -insättning för att täcka förlorad hyra, advokatkostnader och skador på egendomen.

Är det värt det?

Finns det pengar att tjäna med hyresalternativ? Ja.

Om du hittar rätt hyresgästköpare, oavsett om han/hon köper huset, tjänar du pengar på Option -insättningen och den månatliga hyrespredningen. Om du inte tvingas vräka ut den här personen och han/hon inte river huset när de lämnar, betrakta dig som lycklig.

Är det enkelt att investera i fastigheter med hyresalternativ? Aldrig. Jag har haft mer huvudvärk från Lease Options än någon annan typ av transaktion.

Å ena sidan har du en säljare som ropar på dig att sälja sitt hus och få lånet ur deras namn; oavsett hur lång tidsram du har för att få det gjort. Å andra sidan har du en B/C -kreditköpare som är mycket mindre än motiverad att göra vad han/hon behöver för att faktiskt finansiera huset.

Om du deltar i den här typen av transaktioner MÅSTE du ha en tjock hy och vara redo att hantera stämningar, huvudvärk och inte i närheten av den vinstpotential du har blivit lovad av "Guruerna." 

Jag har över tjugo hyresalternativ på gång just nu. Jag förföljer dem fortfarande, men jag är väldigt försiktig och halvvillig att driva mer. Den främsta anledningen? Det finns enklare pengar att tjäna på fastigheter, och jag ska visa dig inte bara vad det är, utan hur du gör det... .. den rätta vägen.

3. Alternativ en fastighet

Ett tredje sätt att tjäna pengar på fastighetsinvesteringar utan pengar eller kredit är att "Option" en fastighet.

Hur det fungerar

Denna typ av transaktion liknar ett hyresalternativ, men också väldigt annorlunda. Betrakta det som en hyresalternativs kusin, som är mycket hetare och roligare.

Här är den enkla skillnaden mellan de två:

• Leasingalternativ: säljaren har gått med på att ta en månatlig betalning för en viss tid, med ett fastställt inköpspris att komma någon gång i framtiden. Jag accepterar inte mindre än 5 år för dessa transaktioner och försöker få tio år.
• Alternativ att köpa: säljaren accepterar inte månatliga betalningar. De har helt enkelt gett dig ensamrätten att köpa en fastighet till ett visst pris under en viss tid.

Varför skulle en säljare välja det ena framför det andra?

Låt oss titta på några omständigheter och skäl som kan få en säljare att bestämma på ett eller annat sätt.

• Med ett alternativ kan säljaren fortsätta att bo i huset. Samtidigt kommer han/hon att fortsätta att betala månaden och ta hand om allt underhåll och reparationer. Säljaren kanske inte vill acceptera månatliga betalningar, med tanken på att någon annan bor i deras hus. Även om de kan vara motiverade att sälja, kan tanken på att någon annan äter middag och går naken där de uppfostrade sina barn vara för mycket för dem att hantera.
• De kanske inte har den tid som krävs för ett hyresalternativ. Om en säljare är tio månader efter på sina betalningar med utmätning som knackar på dörren och du (investeraren) inte vill för att göra dessa betalningar men det finns fortfarande massor av eget kapital i huset, kan ett alternativ vara ditt enda val, utan att betala kontanter.
• Med ett rakt "alternativ" har säljaren ingenting att förlora. Du har en viss tid att köpa deras hus, vilket du bara kommer att göra om och när du hittar en köpare till ett högre pris än du har ett alternativ för. I denna typ av transaktion är din målgrupp inte B/C -kreditköparen, utan snarare individen med kontanter eller möjlighet att gå till en bank och få ett lån.

Varför du borde (eller inte borde) investera

Det positiva för dig som investerare är följande: Du har inte att göra med hyresgästköpare, reparationer kvar hyresgästköpare, arga säljare, vräkning, stämningar, månatliga betalningar utan hyresgästköpare …… listan fortsätter och på.

Det negativa är att du inte tjänar några pengar om du inte lyckas hitta en kvalificerad köpare inom den tid som är tilldelad i ditt köpalternativ. Säljaren gynnas eftersom de inte betalar någon fastighetsprovision, och de har förmånen att bo i huset medan du försöker sälja det.

4. Sälj partihandel

Ett fjärde sätt att tjäna pengar på fastigheter kan faktiskt kräva att investeraren har kontanter, även om det inte krävs.

Denna teknik är det överlägset bästa och enklaste sättet för nya, oerfarna investerare att tjäna "snabba" pengar på fastigheter. Faktum är att detta är det överlägset bästa och enklaste sättet för erfarna och erfarna investerare att tjäna "snabba" pengar på fastigheter.

Grossist är konst, och jag använder det ordet avsiktligt, för att kunna noggrant bedöma det potentiella värdet av en fastighet och köp det så lågt att du snabbt kan sälja det kontant till en annan rehabber eller slutanvändare som kommer att göra det deras dröm hus, utan att någonsin fixa något, oavsett hur bra eller dåligt fastighetens skick.

Nu kan du säga att jag inte behöver pengar för denna strategi. Jag kan helt enkelt välja fastigheten till ett grossistpris och sedan sälja den till en rehabber eller slutanvändare. Du har helt rätt, men att få en ägare att acceptera ett grossistpris är sällsynt.

Du kommer att göra 100 grossisterbjudanden till ägare innan ett accepteras.

Där du kommer att ha mycket bättre tur är att köpa utmätningar från banker.

Även om en majoritet av dina initiala erbjudanden fortfarande kommer att avvisas av banker, så är de det mycket mer sannolikt att acceptera ett grossisterbjudande. De kommer heller aldrig att tillåta dig att välja egendomen. De accepterar bara kontanter och kommer till och med att kräva att du har bevis på medel innan de ens tittar på ditt erbjudande.

Vad är det bästa sättet att tjäna pengar på fastigheter?

Om du inte kan höra magen flera gånger om dagen och hålla en konstant uppföljningsfil med alla grossisterbjudanden som görs kommer du att tjäna mer pengar på fastigheter än de flesta "husflippor" du ser på TV.

Pengar kan tjäna på fastigheter på flera olika sätt. Jag kommer aldrig att hävda att en viss teknik inte är värdig din tid. De fungerar alla, vissa bara bättre än andra.

De smartaste och bästa investerarna fokuserar inte sin tid enbart på uthyrning eller rehab, och de svänger aldrig en hammare eller gör rehabarbete själva.

De bästa och mest framgångsrika fastighetsinvesterarna är de som fokuserar på att vara transaktionsingenjörer och bli mästare i förhandlingar, relationer med andra investerare och acceptera det faktum att riktiga pengar är gjord i skjuta papper, inte hamra naglar.

När du växer i din fastighetsinvesteringskarriär kommer du alltid att vilja ha en konstant portfölj av olika typer av transaktioner som pågår samtidigt. Vissa investerare fokuserar på en viss strategi och tjänar mycket pengar.

Men jag skulle hellre ha kunskapen att ta en affär som kom i min väg och förvandla den till kontanter. Jag har hela tiden en stadig ström av grossister, hyresalternativ, rehabs, nybyggnation och allt annat jag kan få tag på.

Som tidigare sagts; alla dessa strategier (och många fler som jag inte har nämnt i den här artikeln) har sin plats och kan tjäna pengar snabbt. Men för den nya investeraren, som är inställd på att tjäna de miljoner dollar som utlovats av "Guruerna", fokuserar på optioner och grossistaffärer.

Slutsats

Att ha pengar är inte nödvändigt för att tjäna pengar på fastighetsinvesteringar, men det gör processen enklare.

När du går vidare i din karriär kommer du att vilja hitta ett sätt att skaffa lite pengar, oavsett om det är från privata pengar långivare eller banker.

Transaktionerna är renare och med erfarenhet ökar ditt förtroende för att hantera en affär på rätt sätt och pengarna i riskzonen. Men för nu, gör en röra med så liten risk som möjligt och behåll tron ​​på att det finns en kontroll i slutet av tunneln.

För mig var den första kontrollen jag tjänade liten, men det gav mig självförtroendet att fortsätta. Det var trevligt att se de större kontrollerna för att följa efter. Jag lovar, de var inte lätta att få tag på, men med rätt träning, hårt arbete och lite tur kan det enkelt vara ditt namn på dessa kontroller.

Låt mig visa dig hur du kommer dit.