Les taux d'intérêt sont au plus bas depuis un certain temps. Pour les épargnants et les investisseurs en dividendes, les faibles taux à court terme signifient des paiements plus faibles. De nombreux investisseurs à la recherche de dividendes à haut rendement se sont tournés vers les FPI hypothécaires. Quels sont-ils et devriez-vous investir dans des mREIT ?
Dans ce guide :
Que sont les fiducies de placement immobilier hypothécaire (mREIT) ?
Les fiducies de placement immobilier hypothécaire (mREIT) sont un type de titres financiers. Ces fiducies investissent dans le marché du logement. Ils créent et achètent des titres adossés à des créances hypothécaires et des actifs immobiliers connexes. La plupart des mREIT sont enregistrés auprès du
Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis. Et la SEC les oblige à publier des états financiers pour examen par les investisseurs et les analystes.En tant que FPI, ces entités doivent répondre à des critères stricts. Il s'agit notamment d'investir au moins 75 % de leurs actifs dans l'immobilier, d'être détenu à 50 % au maximum par cinq actionnaires et de verser au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires.
Dans quoi un mREIT investit-il ?
Les FPI hypothécaires ne possèdent pas de biens immobiliers comme le font les FPI en actions. Ceux-ci génèrent des revenus de revenus locatifs. Mais Les mREIT investissent dans des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires. Ils profitent de l'écart entre les taux d'intérêt des emprunts à court terme et les taux d'intérêt des hypothèques à long terme.
Par exemple, disons qu'un mREIT a levé 3 milliards de dollars en capital d'investisseur. Et il emprunte 5 milliards de dollars supplémentaires à 2% d'intérêt. Avec ces 8 milliards de dollars, elle achète des hypothèques à des taux d'intérêt de 3,5 %. L'écart (différence) entre le montant emprunté et les revenus perçus est de 1,5 %.
Agence vs. Non-agence et résidentiel vs. Commercial — Quelle est la différence ?
Il existe plusieurs types de mREIT et différentes façons d'y investir. Les deux principaux types sont résidentiels et commerciaux, classés selon les types d'actifs immobiliers adossés aux hypothèques détenues par le FPI.
Et au sein de ces types, la plupart des mREIT investissent dans des agences ou des non-agences ou un mélange des deux.
- Les prêts hypothécaires des agences sont garantis par le gouvernement fédéral (par exemple, les prêts FHA et VA) et présentent un risque de défaut minimal.
- Prêts hypothécaires hors agence (par exemple, les prêts hypothécaires conventionnels et jumbo) sont garantis par les finances personnelles (crédit et revenus) des emprunteurs et pourraient comporter plus de risques. Mais vous avez généralement besoin d'une cote de crédit et de revenus plus élevés pour être admissible à ces types de prêts, de sorte que le risque de non-paiement peut également être faible sur ces prêts hypothécaires sans agence.
Vous pouvez investir dans des mREIT en acheter des actions de la FPI lui-même ou en achetant un fonds négocié en bourse (FNB) qui détient des FPI.
En savoir plus:Investissement FNB 101
Risques d'investissement du mREIT
Les deux principaux risques affectant les gains des investisseurs mREIT sont la volatilité des taux d'intérêt et les remboursements anticipés des prêts par les emprunteurs hypothécaires.
1. Risque de taux d'intérêt
Les fluctuations des taux d'intérêt constituent un risque majeur pour tous les investisseurs en FPI. Typiquement, comme taux d'intérêt montent, les prix des FPI baissent. Cet effet est particulièrement exagéré avec les mREIT. Ils gagnent de l'argent sur l'écart entre les taux d'intérêt à court et à long terme. Et lorsque le taux à court terme monte, le mREIT gagne moins d'argent sur le spread.
Par exemple, si le taux fixe à long terme est de 3,5 % et que le taux d'emprunt à court terme passe de 2 % à 2,5 %, le spread chute de 1,5 % à 1 %. Cela se traduit par une énorme baisse des bénéfices pour le mREIT.
Le financement futur devient également plus coûteux lorsque les taux d'intérêt augmentent. Et cela réduit la valeur des prêts déjà inscrits dans les livres du FPI.
2. Risque de remboursement anticipé
Mais un taux d'intérêt tomber peut être dévastateur pour les mREIT résidentiels. Lorsque les taux baissent, de nombreux propriétaires refinancent leurs prêts. Et les mREIT résidentiels comptent généralement sur les détenteurs de prêts hypothécaires qui remboursent le prêt à un taux fixe sur toute la durée de 15 ou 30 ans du prêt hypothécaire. Lorsqu'un propriétaire refinance, il rembourse le prêt plus tôt et les paiements d'intérêts cessent d'affluer dans le mREIT.
Les mREIT commerciales sont moins affectées par le risque de remboursement anticipé lorsque les taux baissent. En fait, une baisse des taux profite aux mREIT commerciaux, car ils sont généralement garantis par des prêts à taux variable. Les intérêts payés augmentent lorsque les taux augmentent. Les mREIT commerciaux offrent également généralement un rendement plus élevé que les mREIT résidentiels. C'est parce que les emprunteurs de prêts commerciaux présentent généralement un risque de crédit plus élevé que les propriétaires résidentiels.
En règle générale, les gestionnaires de mREIT ont mis en place des stratégies de couverture sophistiquées pour atténuer les risques de fluctuation des taux d'intérêt et de remboursement anticipé.
Quels sont les meilleurs mREIT dans lesquels investir ?
Il existe actuellement plus de 40 mREIT. Et les rendements des dividendes varient de 1,9 % à 13,36 %. Les trois premiers nains tous les autres en taille.
- Gestion de capital Annaly inc. (SEULEMENT) est une mREIT à grande capitalisation avec un capitalisation boursière (capitalisation boursière) de 12 milliards de dollars et un ratio cours/bénéfice (P/E) de 2,77 au 29 juillet 2021. Annaly investit principalement dans des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles d'agences à faible risque qui sont assurés par le gouvernement fédéral par Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) ou Ginnie Mae. Le rendement du dividende actuel d'Annaly est de 10,39%, ce qui est enviable compte tenu du faible risque de crédit dont bénéficient les investisseurs.
- Société d'investissement AGNC (AGNC), bien que considéré comme une moyenne capitalisation, est un autre acteur important avec une capitalisation boursière de 8,5 milliards de dollars et un P/E de 4,62. Il a un similaire stratégie d'investissement de détenir des prêts hypothécaires résidentiels d'agence. Le rendement du dividende actuel est de 8,90 %.
- Fiducie immobilière Starwood Inc (STWD) est le troisième plus grand. Starwood investit dans l'octroi de prêts hypothécaires commerciaux. Avec une capitalisation boursière de 7,6 milliards de dollars et un rendement en dividendes actuel de 7 %, cette moyenne capitalisation est un acteur important sur le marché des mREIT.
Meilleurs ETF mREIT dans lesquels investir
Une autre façon d'investir consiste à utiliser les FNB mREIT. Ceux-ci visent à reproduire aussi fidèlement que possible les performances globales de prix et de rendement des mREIT.
- FNB Schwab US REIT (SCHH) est un acteur important parmi ces ETF. Le fonds est un hybride d'actions et de mREIT, ainsi que d'investissements en titres adossés à des créances hypothécaires commerciales et résidentielles. Les dix principaux titres du fonds représentent plus de 40 % du fonds et ont un rendement de 2,11 %.
- FNB VanEck Vectors Mortgage REIT Income (MORT) est un ETF plus petit avec un meilleur rendement. Il détient 25 actifs et rapporte actuellement près de 7%.
Devriez-vous investir dans un mREIT ?
L'investissement est une entreprise hautement personnelle qui est adaptée à tolérance au risque, objectifs d'investissement, les stratégies préférées et d'autres facteurs. Les conseillers en investissement, qui peuvent être trouvés en utilisant des services tels que Paladin Enregistrement ou alors Facette Richesse, recommandent une allocation d'actifs appropriée. Cela comprend l'ajout de certains investissements immobiliers à votre portefeuille global. Les mREIT sont un moyen pratique d'ajouter une exposition immobilière à n'importe quel portefeuille. Mais il y a des avantages et des inconvénients à investir dans un mREIT.
Avantages
- Investissement Immobilier Passif. Les FPI sont un bon moyen d'investir passivement dans l'immobilier. L'investissement immobilier traditionnel - l'achat d'une propriété physique - implique l'expertise et l'expérience pour réussir. Mais détenir des actions d'une FPI ne nécessite pas de manier un marteau ou de gérer vous-même les propriétés.
- Liquidité. La plupart des mREIT sont négociés en bourse et peuvent facilement être achetés et vendus. Cela vous donne la diversification que procure l'immobilier avec la liquidité de posséder des actions.
- Dividendes à haut rendement. La SEC exige que les FPI versent 90 % de leurs revenus aux actionnaires. Ainsi, leurs dividendes ont tendance à être plus élevés que la plupart des actions du S&P 500 ou du Nasdaq. Le rendement élevé est l'un des avantages des mREIT pour les investisseurs.
Les inconvénients
- Risque d'investissement. Tous les investissements comportent des risques. Les risques de mREIT sont uniques, le principal étant les fluctuations des taux d'intérêt qui peuvent affecter négativement la rentabilité des deux manières décrites précédemment.
- Potentiel d'impôts plus élevés. Avant d'investir, tenez compte de la responsabilité fiscale potentielle que les FPI peuvent créer. Certains dividendes de FPI sont imposés à un taux plus élevé que les dividendes en actions car ils ne répondent pas à la définition de l'IRS dividendes qualifiés. Ainsi, vos dividendes peuvent être imposés au taux le plus élevé du revenu ordinaire plutôt qu'au taux le plus bas. impôt sur les plus-values taux.
Dernières pensées
De nombreux investisseurs utilisent les FPI pour ajouter diversification immobilière à leurs portefeuilles sans posséder eux-mêmes aucun bien immobilier. Achetées et vendues sur les principales bourses, les FPI offrent de la liquidité. Les FPI hypothécaires, en particulier, versent généralement des dividendes supérieurs à la moyenne. Ils attirent les investisseurs en raison de cette longue période à laquelle l'économie américaine est confrontée à des taux d'intérêt inférieurs à la normale.
Les FPI hypothécaires – un type unique de fiducie de placement immobilier – investissent dans des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires. Ils profitent de l'écart entre les taux d'intérêt des emprunts à court terme et les taux d'intérêt des hypothèques à long terme. Un mREIT ne détient aucun bien immobilier physique et n'est donc pas soumis aux mêmes risques que les FPI qui investissent dans des propriétés commerciales et résidentielles. Le principal risque d'investissement auquel sont confrontées les mREIT est l'incertitude de la stabilité des taux d'intérêt.